快捷搜索:

激进扩张比肩闽系,苏系房企走到聚光灯下。

从江苏常州火车站走出来,在开往市区(武进区)的路上,就能看到新城控股(601155.SH,下称“新城”)的项目屹立在两边。在这座中国东部的三线城市,城市生活节奏迟钝而有序,这里的居夷易近,险些都知道有一家叫新城控股的房企。

以前几年,这家发源于常州并将总部搬家到上海的苏系房企(指发源于江苏的房企),因此前几年光光阴东复合增长最快的房企之一。去年,这家房企条约贩卖额高达2200亿,同比增幅达75%,并进入行业第八位,一跃成为了地产圈的焦点公司。

新城的高速成长只是苏系房企快速成长的一个缩影。近来几年,包括中南扶植(000961.SZ,下称“中南”)、弘阳地产(01996.HK,下称“弘阳”)等苏系房企,正在赓续探求快速扩大的路径。

“我们判断未来几年是着末的窗口期,随后房地产行业的格局将会趋于稳定,是以成长规模照样尤为紧张。”弘阳集团总裁蒋达强曾奉告记者。

历史长河滚滚向前,继闽系房企之后,苏系房企开始登上历史舞台。

高调引入职业经理人

今朝地产圈TOP20房企里,苏系房企盘踞两席,分手是新城和中南。从几年前的名不见经传,到如今众星捧月,它们的扩大,既有相似又有不合。

相似之处在于,它们引入大年夜量职业经理人,实现了公司的运营效率提升,踩准行业周期经由过程财务杠杆快速拿地周转,广泛结构低能级城市,进而实现攻城略地。不合之处则是,两者的商业模式截然不合,一个是“室庐+商业”双轮驱动,另一个则是三四线城市结构高周转贩卖。

新城的成长模式险些是万达翻版,经由过程商业和地产的双轮驱动,以“吾悦广场”综合体的模式与地方政府会商勾地,获取比同业更低资源的地皮,并经由过程室庐快速开拓还血,进而实现现金流回正。

今朝,新城联席总裁陈德力就有万达背景,这位主管商业的总裁来到新城之后,将万达模式在新城体系内周全复制,并招聘大年夜量有万达背景的职业经理人。跟着万达的徐徐落寞,很多万达系职业经理人离职后的第一选择就是新城。

此前,新城曾对外表示,计划2020年打造100座吾悦广场。新城年报显示,截至2018岁尾,新城已进入全国98个大年夜中型城市,实现96 个综合体项目的结构,已累计开业42座吾悦广场,已开业面积共计390.40万平方米,同比2017年增长72.25%,整年实现房钱及治理费收入21.16亿元,同比2017年增长107.44%,匀称出租率达98.83%。

“我们的一个三线城市项目就在新城近邻,然则新城的地价只有我们的二分之一,是以给我们的贩卖带来了极大年夜的难度。”一位上市房企策划认真人对记者表示。

中南的成长,则来自引入了明星职业经理人陈凯。陈凯此前是阳光城(000671.SZ)总裁,将阳光城从20亿规模快速带到200亿规模,随后陈凯在业内名声大年夜震,成为各个房企盼望挖角的工具。

陈凯成为中南置地董事长之后,快速搭建治理团队,沿用了此前在阳光城的高周转策略,经由过程区域竞争等勉励手段,快速实现在三四线城市的结构,并将中南的成长带上了快车道。

“陈凯的目光照样很好,比其他房企早了半步结构三四线城市,在2017~2018年三四线城市火爆的这一轮周期中劳绩很大年夜,是以让中南规模实现了翻番。”一位中南高管评价道。

在陈凯没有加入之前,中南总部在南通,老板曾经沿用对照老派的治理风格。一个细节可以佐证,当时集团开会,要求所有职员将手机挂在门外,会场还有巡逻拿些红外线手电,一旦发明有人打打盹就会用红外线手电照这小我。

截至2018岁尾,中南已进入内地101个城市,开拓项目主要集中在长三角区域(上海、江苏、浙江、安徽)和山东,在珠三角区域、海南、福建、湖南、河南、京津冀区域以及沈阳、西安、武汉、成都、重庆、福州、昆明、贵阳、南宁等。2018年公司新增项目111个,2018年公司条约贩卖金额1466亿元,同比增长52%。

去年7月,弘阳前哨登岸喷鼻港本钱市场,进而成为地产圈的一匹黑马。2018年,这家起身于南京的房企实现贩卖额473.4亿元,同比增长84.2%。放之全部地产圈,这样的增速也属于较快一类。

2年前,这家房企只是安于南京一隅,在江北有大年夜量地皮,有着“江北之王”的称号。不过,跟着越来越多玩家进入南京,让这家有着二十多年历史的房企感想熏染到市场的压力。

2017岁尾,弘阳集团履行总裁张良加入弘阳;2018年3月,蒋达强加入弘阳。这两位有着旭辉背景的高管,见证了旭辉从50亿到1000亿的成长历程,因而不停驰誉地产圈。跟着他们的加入,弘阳开始了组织厘革与快速成长的路径。

经由过程在都会圈的拿地,弘阳同样开始高周转之路。弘阳的大年夜运营体系建立了“3671”高周转标准,即3个月内开工,6个月开盘,开盘30日实现70%的去化,10个月实现现金流回正。得益于在长三角和都会圈的以前一年的市场较好变现,给了弘阳不错的时机,实现了贩卖的快速增添。

引入外部明星职业经理人、高周转拿地、结构三四线城市,成为这几家苏系房企在以前几年高速成长的共性。

财务杠杆堪比闽系房企

在历史的辩证法中,给了时机,也会给到难题。

高速成长的苏系房企,在财务杠杆上并不输于此前高速成长的闽系房企。虽然是把双刃剑,这些苏系房企选择了在犀利的刀刃上行走。

截至去年底,中南净负债率191.5%,而同规模的房企绿城中国(03900.HK)净负债率为55.3%,富力地产(02777.HK)净负债率为184.1%。

纵不雅全部地产圈,中南的净负债率指标险些是最高的几家之一,而今朝业内公认的安然线在80%阁下。

2018年事终,中南账面资金204.17亿元,同期公司的短期借钱和一年内到期的非流动负债分手为106.87亿元和73.27亿元,两者合计约180亿。不过,中南应用受到限定的泉币资金共计71.06亿元,扣除受限资金后,公司可随时动用的现金为133.11亿元,无法覆盖一年以内要了偿的整个有息负债的。

扩大必要大年夜量融资支撑,近期中南的发债可见一斑。6月12日,中南宣布看护布告,其境外全资子公司已于6月11日完成3.5亿美元的高档无典质定息债券发行,债券刻日3年,票面利率10.875%。

从融资利率看,中南已经开始选择资金资源跨越10%的融资要领,财务面临必然压力。

和中南不合,新城的净负债率则低了很多,截至2018岁尾,新城净负债率为49.2%。不过,新城的负债率则为84.57%。

对付新城而言,大年夜量库存是急需办理的问题之一。从年报看,2018年度新城总资产增长较快,达3300亿,同连大年夜增约80%,此中激增的存货量占总资产的44.07%。

自此,新城已经继续两年总资产增速跨越70%,库存增速跨越90%,公司规模扩大之势头颇为凌厉。

不过,市场横盘或缩量的走势之下,新城面临的去库存压力也浮出水面。尤其是新城大年夜比例结构三四线城市,也为去库存义务埋下隐忧。

弘阳的净负债率则为68.3%,处于业内对照平稳的位置。然则,较高的融本钱钱,是弘阳必要办理的问题。

第一财经记者留意到,2018年11月,弘阳发行了一笔于2020年到期,金额为1.8亿美元的优先票据,利率为13.5%。今年3月,弘阳发行了其首笔优先票据,于2021年到期,金额为3亿美元,利率为11.5%。今年4月,弘阳再次发行了一笔于2022年到期,金额为3亿美元的优先票据,利率为9.95%。

从数据看出,弘阳上市后融本钱钱有下降趋势,但依旧较高的融本钱钱势必影响未来弘阳的业绩体现。

在这个房企都在跑马圈地赓续扩大年夜规模的期间,这几家范例苏系房企正在赓续扩大自己的规模和势力范围。不过,面对繁杂的竞争情况,怎么把控风险和时机,成为这些苏系房企必要回答的命题。

滥觞:中房网

您可能还会对下面的文章感兴趣: